在博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会上,当前的房地产形势成为业界热议的话题,一向敢于开炮的华远地产董事长任志强再度呼吁,希望政府尽量减少对市场的干预,将法制尽快完善,从而使中国的房地产行业更加市场化。
华远地产董事长任志强
若法律完善 就不会有人砸售楼处
记者:最近北京有开发商推出“降价险”,您怎么看待这种行为?面对楼盘降价的行为,有地方发生了购房者砸售楼处的现象,对此,您怎么看?
任志强:所谓的“降价险”我觉得就是开发商做的一个广告;而在楼盘降价时出现的砸售楼处的问题,实际上暴露的是我们法律和市场制度的不完整,如果我们的法律制度够完善、执行的够严格,那么这种情况是不会出现的,买涨买跌本是购房人自愿的行为。
记者:对于上半年不少项目出现的降价、降首付以价跑量等促销策略,这种现象在下半年还会延续吗?
任志强:房企在首付上给购房者补贴,这不叫降首付,只是降低了购房者的准入门槛。每个房企的情况都不一样,有的人愿意这样,有的人愿意那样,有的人缺钱,有的人不缺钱,只能说去年市场好的时候,有人扩张的太快了。
至于下半年开发商是否还会采取以价换量的策略,这个概念根本就讲不通。一个卖菜的人推了一车新鲜菜到市场上卖,早上他卖的比较贵,中午的时候他一看还有这么多没卖出去他就会降价,到晚上如果还剩得很多的话他就会大甩卖了。每一个人都会这么干,每天都会有,你说农民晚上把这个菜卖得便宜了,你就说市场有什么问题了吗?
记者:您认为现在是购房者出手的最好时机吗?
任志强:十多年前,我就在说要是自己住,什么时候都是好时机。今天房价是一千块钱你觉得买贵了,因为明天可能就跌到800了,后天一定是1200,你说和1200比是不是一个好时机呢?你怎么就知道能跌倒800呢,而且越跌越没人买。
对于投资者来说,这可能是一个选择的问题;但对需要购买住房居住的人来说,这根本都不是事儿。十年以前,你就说房价跌,结果越跌越远了,你住在东城,工作也在东城,但是东城的房价比西城贵,你说再等等,等它跌到西城的水平,结果只能到南城去买了。
记者:目前,多家上市房企公布了销售业绩,大部分业绩同比出现了下滑,对此您怎么看?
任志强:下滑就下滑,你以为老能往上走,也可能下半年就上来了。不要把房地产业绩和其他行业业绩做比较,因为开发商今年卖的房子可能今年结不了利,到明年才结利,但是别的行业不存在这个问题。绝不能用月、年、季来平衡房企业绩,月和季难平衡就是因为我们现有的政策不好。我们现在的管理政策老认为你要有月报、季报之类的,其实如果把它的周期稍微拉长一点也许就是盈利,要看就要看一个长期的。
在我看来,月、季记录都是为了炒作,有的人愿意去调整就调整,有的人不愿意调整他就不调整,我们上半年可能是下滑,下半年到结算的时候也许就上来了,我们一定会人为控制的。比如说明年三月份应该交房子,我提前到今年十二月,那是不是老百姓高兴,我也还能还收一个冬季供暖费,然后我就在十二月份结算。那么我要是想把这个利润搁在明年的话,我就入住一部分,留一部分,明年结算,我也不违反合同,原来合同就写的是明年三月份,写三月份就想它在停暖以后再结算,为了结利润。
房企最大的风险是政策、法律风险
记者:您在演讲里面提到说今年1-5月,中国人在国外买房、买地的资金达到了2000亿元,您怎么看待这个现象,以及未来的趋势?
任志强:房企方面,中国房企出海的资金还不到两千亿,比个人投资的总数还少。对于房企为何大肆出海,我觉得原因主要有两点:第一,中国境外房地产投资利润率远远高于境内;第二,境外资本市场充分,融资成本低。尽管我国开放利率很多年,但是依然没有把融资成本降低,把公开资本市场做活,其原因在于我们先放开的不是存款利率,而是贷款利率,结果存贷差越来越大。先把存款利率开放了,然后再开放贷款利率,这才叫利率市场化。境外投资最典型的就是融资成本很低,所以它利润率很高。
记者:对于房企出海面临的风险,您怎么看?
任志强:我没看见风险有那么大,房企出海遇到的最大的风险是法律风险,尽管国外的资本市场、法律市场都比较成熟,但首先要考虑的还是法律上的风险,不是市场风险。
事实上,房企在国内遇到的最大风险也是政策上的风险以及法律上的风险。比如政府怎么能给自家的自住商品房定价呢?凭什么开发商卖房子的时候,政府要拿走30%,购房者转手卖的时候还要再拿走30%?
以卖房子为主不叫旅游地产
记者:对于海南旅游地产市场,您怎么看?
任志强:我就没看见海南搞旅游地产,以卖房子为主,那就不叫旅游地产,酒店式经营才叫旅游地产。经营不是说你不可以卖,而把它卖了以后又收回来统一经营,这个应该算是旅游性,你在这个店可以住,到其他的店也可以住,全国各地都可以,买了房子一年住几个月都可以。大部分国际上度假模式都是这么做的。
现在我们的旅游地产开发基本上大多数没有经营性产品,都是以卖房子为主来交易。以经营为主获取利润,而不是以卖房子为主获取利润的,便不能将自己定位于旅游地产、医疗、养老或者其他类型地产。
记者:您怎么看待海南目前的房价水平?
任志强:如果软性配套和环境做得好的话,海南房价还应该提高,这是一个发展的过程。比如埃及的某个城市,晒一天太阳就是一个旅游,除此之外没有别的,那它的房价也在不断地提高,即使发生了战争也仍然在不断提高,因为那是没有办法替代的资源。
海南最大的问题是软服务不成熟,301医院建起来以后,购房者多了很多,这是因为有了养老的基础,而过去很多人不愿意住在这里,因为没有养老基础,医疗条件也跟不上。当这些软性服务的水平都得到提升之后,可能有更多的人愿意花更多的钱在这里。
拧巴的政策扭曲了人性
记者:近来,类似不动产统一登记等政策的推进彰显了国家强劲的反腐力度,这会对房地产产生什么样的影响?
任志强:反腐和房地产没有什么太多的关系,施永青说有影响,因为他们卖的房子可能都是奢侈性房子。豪宅开发商都认为,高端住宅要不然就和当官的有关系,要不然就是当官的和腐败有关系,要不然和富人有关系,和受贿有关系。但是如果大部分是普通商品房的话,可能就和反腐没关系了。我们现在15%以上的是140㎡(建面)以上的房子,真正用于奢侈性消费房子的数量很小,没有多少比例。
所以你们不要以为和政治上有多少关系,还有人说跟不动产统一登记
有关系,我觉得没什么关系。美国早就有了,谁都可以查出来,房子多大他做了违章都可以查出来,没用,该买大房子还买大房子,收入合法就行了,只有对官员来说有影响。
记者:您怎么看待买房离婚这件事?这跟房价增长有什么关系?
任志强:关于离婚率,最近的报道是一个农村拆迁,祖孙三代一块离,上至八十多岁下至三十多岁。实际上是中央政府的政策颠倒了,它把该市场化的福利化,该福利化的市场化,这一颠倒了以后造成了人们的行为全都扭曲了。对于第二套房,香港、韩国、日本都有相关法律,对第二套房子加税或者其他,它们关于什么是第二套房子的法律是非常清楚的。
比如香港规定,同时拥有两套可以居住的房屋,半年以上称为第二套住房。为什么有半年的规定呢?在这个过程当中你需要搬家、装修、卖房,如果在这么短时间内你把它卖了,那我只是改善,因为我一定要买一套新的房子能住了,我才能把旧的房子卖掉,这是最基本人权的一个安排。中国不是,你现在有一套房子你再去买第二套房子,可是那个房子我是个期房,我要三年或者四年以后才能拿到,还是毛坯房,我还要再装修,装修完了以后我再把原先的房子卖了,最后逼得大家不得不把这个婚先离了,不把婚先离了,第二套房子是50%到60%的首付我买不起,这都是中国政府的毛病。
另外,认房又认贷完全是一种流氓行径。我还完了贷还有贷款的记录,还完了贷了怎么还叫欠你钱呢?如果把这些非市场化因素全都抛开了,市场会好得很。为了继承房产,十几岁的孩子要杀母、杀奶奶,这是什么道义,都是因为中国扭曲的政策导致的,最后扭曲了人的行为和思维。
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